ความเหมาะสมของราคาที่ดินในพื้นที่ชายแดนภายใต้การเป็นเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ

ในทางกฏหมาย ประเทศไทยได้ใช้เกณฑ์ในการชี้วัดความเป็นเมืองผ่านการพิจารณาความหนาแน่นของประชากรเป็นหลัก โดยพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูงถูกตีความได้ว่าเป็น “เขตพื้นที่ในเมือง” ส่วนพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรต่ำถูกตีความให้เป็น “เขตพื้นที่นอกเมืองหรือเขตชนบท” แต่ในทางเศรษฐศาสตร์ความเป็นเมืองบ่มเพาะมาจากกระบวนการเปลี่ยนแปลงระบบเศรษฐกิจชนบท ซึ่งมีการกระจายตัวของประชากรที่เบาบาง และค่อนข้างสม่ำเสมอ พร้อมทั้งมีการใช้แรงงานอย่างเข้มข้น กลายมาเป็นระบบเศรษฐกิจที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง และมีความชำนาญงานเฉพาะอย่างในการผลิตสินค้าและบริการ ตลอดจนมีระดับของเทคโนโลยี นวัตกรรม และการเป็นผู้ประกอบการสูง กล่าวคือ จำนวนและความหนาแน่นของประชากรเป็นปัจจัยที่ส่งผลทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงไปสู่ความเป็นเมือง โดยทั่วไป บริเวณที่มีความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีของประเทศ มีการกระจุกตัวของประชากรสูง หรือมีความเป็นเมืองสูงมักเป็นเมืองท่า หรือเมืองหลวง ตัวอย่างเช่น ศูนย์กลางการธุรกิจของประเทศไทย ที่มีการกระจุกตัวของประชากรมากที่สุด คือ กรุงเทพฯ เล็กลงมาในระดับจังหวัดความเป็นเมืองตัวอำเภอเมือง แต่บางจังหวัดอาจมีบริเวณที่มีความเป็นเมืองมากกว่าหนึ่งพื้นที่ หรือมากกว่าแค่อยู่บริเวณอำเภอเมือง เช่น จังหวัดที่มีอาณาบริเวณติดกับทะเล จังหวัดที่มีอาณาเขตติดกับประเทศข้างเคียง และจังหวัดที่มีพื้นที่ชายแดน ทำให้การขยายตัวของเมืองของแต่ละพื้นที่มีรูปแบบที่แตกต่างกันออกไป จากการศึกษาแนวคิดและทฤษฏีที่เกี่ยวข้อง พบว่าปัจจัยที่ส่งผลให้เกิดการขยายตัวของเมืองในรูปแบบแตกต่างกัน เกิดจากอิทธิพลด้านการคมนาคม และศูนย์รวมของกิจกรรม

ทั้งนี้ เชียงรายเป็นจังหวัดหนึ่งที่มีการขยายตัวของเมืองมากกว่าภายในเขตอำเภอเมือง คือ มีการขยายตัวของความเป็นเมืองมากในพื้นที่บริเวณชายแดนอำเภอแม่สาย อำเภอเชียงแสน และอำเภอเชียงของ ซึ่งมีอาณาเขตเชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้านอย่าง เมียนมาร์ และสปป.ลาว รวมถึงเชื่อมโยงไปจนถึงจีนตอนใต้ จนกระทั่งเกิดแนวคิดในการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษขึ้นมาในบริเวณพื้นที่ชายแดน ทำให้ในวันที่ 15 กรกฏาคม 2557 รัฐบาลได้มีมติเห็นชอบในการคัดเลือกพื้นที่ที่มีศักยภาพในการจัดตั้งเขตพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ โดยประกาศพื้นที่ที่จะได้รับการพัฒนาออกมาทั้งหมดสองระยะ ซึ่งจังหวัดเชียงรายถูกประกาศให้เป็นพื้นที่พัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษระยะที่ 2 คือ เป็นแผนการจัดตั้งภายในปีงบประมาณ 2559 ครอบคลุมพื้นที่ทั้ง 3 อำเภอชายแดนของจังหวัดเชียงราย พร้อมทั้งได้มีการจัดทำร่างแผนแม่บท และแผนการปฏิบัติงานในการขับเคลื่อนจังหวัดเชียงรายสู่การพัฒนาเป็นพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน

หลังจากมีการประกาศให้พื้นที่สามอำเภอชายแดนของจังหวัดเชียงรายเป็นพื้นที่พัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ ส่งผลให้เกิดการกว้านซื้อที่ดิน โดยมีจุดประสงค์เพื่อการเก็งกำไร ทำให้ราคาที่ดินภายในบริเวณพื้นที่ชายแดนมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งราคาประเมินของปี 2559-2562 ของพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษเชียงรายเพิ่มสูงขึ้นร้อยละ 27.33 (เดลินิวส์, 2558) ทั้งนี้ จากการสำรววจในปี 2557 ราคาที่ดินใกล้ถนน 1020 บริเวณทางเข้าของสะพานมิตรภาพไทย-ลาวแห่งที่ 4 อำเภอเชียงของ สูงสุดถึง 10,000 บาทต่อตารางวา และต่ำสุดที่ 7,500 บาทต่อตารางวา (ประชาชาติธุรกิจ, 2557) เป็นอุปสรรคที่ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถที่จะเข้ามาลงทุนในพื้นที่ได้ เนื่องจาก ราคาที่ดินที่สูงขึ้นย่อมหมายถึงต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นเช่นกัน รัฐบาลจึงแก้ไขสถานการณ์ด้วยการเวนคืนที่ดินส.ป.ก. (ที่ดินที่รัฐยกให้เกษตรกรเพื่อเป็นที่ดินทำกิน) บริเวณพื้นที่ชายแดน เพื่อนำมาให้เอกชนเช่าที่ในราคาที่ถูกลง ทั้งนี้ ราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้น อาจไม่สอดคล้องกับบริบทของพื้นที่ หรือไม่มีความเหมาะสมต่อการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ งานวิจัยชิ้นนี้จึงได้ทำการศึกษาเกี่ยวกับความเหมาะสมของราคาที่ดินต่อแต่ละพื้นที่ในอำเภอที่อยู่ติดชายแดน เพื่อเสนอแนะแนวทางในการจัดการปัญหาราคาที่ดินเป็นอุปสรรคต่อการลงทุน

ขอบคุณรูปภาพจาก เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดเชียงราย